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Curitiba flexibiliza regra para a regularização de “puxadinhos”

Entre 100 mil e 200 mil edificações da capital devem ser beneficiadas pela medida, detalhada em decreto publicado no Diário Oficial do município nesta terça-feira (1.º)

Um decreto (n.º 140/2016), publicado no Diário Oficial do município na última terça-feira (23), abre brecha para uma regularização simplificada – com regras bem mais flexíveis que as atuais – das construções irregulares erguidas até 31 de dezembro de 2012 em Curitiba. Entre 100 mil e 200 mil imóveis, estima o secretário municipal de Urbanismo, Reginaldo Luiz dos Santos Cordeiro, serão beneficiados pela medida (entenda os detalhes no gráfico). O número pode chegar a 30% das construções da cidade, já que há, atualmente, 643 mil indicações fiscais listadas. A regularização de imóveis foi uma das principais reivindicações dos curitibanos nas oficinas e audiências públicas para a revisão do Plano Diretor. 

Cordeiro frisa que as novas regras beneficiarão principalmente regiões de baixa ou média renda: lotes oriundos de regularizações fundiárias e imóveis em geral localizados nos Setores Especiais de Habitação de Interesse Social (SEHIS), nas Zonas de Serviço (ZS 1 e 2), e Zonas Residenciais (ZR) 2 e 3. 

Também entraram no decreto 13 trechos de ruas consideradas importantes em termos de comércio e serviços em bairros de baixa renda, como a Rua Enette Dubart, no Tatuquara, e a Izaac Ferreira da Cruz, no Pinheirinho. Zonas mais estruturais e de maior verticalização não entraram no pacote. 

Assim, ao focar mais nos bairros em si, a regularização simplificada não significará uma mudança na paisagem geral da cidade, muito menos um “perdão” para construir como se quiser. “O decreto aproxima a cidade real da cidade legal. É um trabalho iniciado há três anos, com o estudo dessas regiões [para orientar as discussões do Plano Diretor no Ippuc], e que eu acho que vai motivar as pessoas a regularizarem as suas casas (...) Ele também marca um maior controle nosso sobre os imóveis. Estamos dizendo que até aqui [2012] nós vamos flexibilizar e atender a população, mas é também um limite”, diz Cordeiro.

Parâmetros e pagamento de outorga

Para a regularização, os imóveis terão pelos menos cinco parâmetros avaliados: coeficiente de aproveitamento do terreno; recuos obrigatórios, frontal e lateral; taxa de ocupação do imóvel; porte comercial (que também diz respeito ao estacionamento obrigatório) e altura máxima e número de pavimentos. O pagamento da outorga onerosa do direito de construir, figura legal que funcionará como compensação financeira à prefeitura por todo o processo, terá como base a cota-padrão do potencial construtivo. Ao pagar essa outorga o cidadão estará, obrigatoriamente, adquirindo potencial construtivo para regularizar seu imóvel. A cota-padrão está hoje em R$ 699. Na prática, dependendo do quanto o imóvel ultrapassar os parâmetros já citados e da região em que ele se localiza, o proprietário pagará uma cota-padrão (caso dos imóveis oriundos de programas de regularização fundiária da capital) até mais de R$ 50 mil (caso de imóveis em bairros como o Jardim das Américas, em que a área construída passou muito a permitida). 

Recursos

Os recursos decorrentes da regularização serão destinados a programas e projetos de habitação social e de regularização fundiária, viários e outros, preferencialmente na mesma região do imóvel regularizado.

Imóveis comunitários terão condições especiais

Fabiane Ziolla Menezes

Dependendo do tamanho e do uso (com e sem fins lucrativos), imóveis comunitários construídos até 31 de dezembro de 2012 poderão ser regularizados sem qualquer cobrança de compensação pela prefeitura de Curitiba. É o que está no decreto 140/2016, publicado nesta terça-feira (1.º) no Diário Oficial do município, que trata da regularização simplificada de edificações da cidade. 

A possibilidade surgiu em emenda na Câmara de Vereadores, durante as discussões da revisão do Plano Diretor da capital, ao longo de 2015, e foi regulamentada pela prefeitura nesta semana. Em resumo, as edificações erguidas até o fim de 2012 e onde funcionam atividades de assistência social, ensino, culto religioso, cultura e/ou lazer terão condições especiais para serem regularizadas.

Na prática, aqueles imóveis sem fins lucrativos de até 200 metros quadrados construídos poderão ficarão isentos da cobrança da cota-padrão de potencial construtivo (R$ 699)– base para o cálculo do pagamento da outorga onerosa do direito de construir, instrumento que serve como compensação financeira da prefeitura de Curitiba para a regularização simplificada de imóveis.

As condições seguem da seguinte maneira: imóveis de até 200m2 edificados, com fins lucrativos terão redução de 75% da cota-padrão; imóveis com 200,01 a 400 m2 edificados terão redução de 50%; imóveis entre 400,01 e 800 m2, redução de 25; e imóveis acima de 800 m2, nenhuma redução. “Entendemos que, mesmo de uso comunitário, proprietários de imóveis com este tamanho, com ou sem fins lucrativos, têm condições de arcar com o preço normal da regularização”, comenta o secretário municipal de Urbanismo, Reginaldo Luiz dos Santos Cordeiro.

Ainda na época das emendas ao Plano Diretor na Câmara, o vereador Valdemir Soares (PRB), membro da Igreja Universal do Reino de Deus, sugeriu que todos imóveis comunitários sem fins lucrativos ficassem isentos de cobrança para serem regularizados. A sugestão criou polêmica porque outros vereadores levantaram a possibilidade de Soares estar legislando em causa própria. A proposta passou no plenário da Câmara, mas foi vetada pelo prefeito Gustavo Fruet (PDT), sob a alegação de que a isenção prevista era muito ampla – não distinguia localização, tamanho e uso dos imóveis – e que deveria ser melhor regulamentada pelo Executivo municipal. Foi o que aconteceu nesta semana.

Como vai funcionar

A regularização das edificações contruídas até 2012 vai respeitar determinadas regiões da cidade e terá parâmetros bem mais flexíveis do que a legislação atual de Curitiba. Acompanhe:

Parâmetros que serão avaliados

Taxa de ocupação do imóvel

Em alguns casos, taxas de ocupação de até 50% passarão para 80% – e até 100%, com o aval do Ippuc.

Recuo frontal

Mesmo quem não respeitou o recuo usual de 3 a 15 metros na frente do imóvel poderá regularizar o imóvel mediante o pagamento de outorga.

Coeficiente de aproveitamento

Mesmo quem construiu mais um andar indevido ou mesmo destinou mais do que devia à atividade comercial poderá regularizar sua situação.

Número de pavimentos e afastamento das divisas com os vizinhos

Continuará respeitando na sua maioria o zoneamento do imóvel, mas haverá flexibilização em relação ao que está irregular. Ex: ao invés do pavimento inteiro, o dono poderá pagar uma compensação apenas pela parte excedente.

Estacionamento

Em alguns casos, até a obrigação de se ter um estacionamento será flexibilizada

Abrangência

Setores Especiais de Habitação de Interesse Social (SEHIS) e loteamentos em parceria com a Cohab: Vila Nossa Senhora da Luz, regiões do Tatuquara etc.

ZR-2: bairros Uberaba, Jardim das Américas, Xaxim, Pinheirinho e outros.
Exemplo
Bairro Cajuru - Uso residencial
•Taxa de ocupação acrescida de 50% para 60%, sendo permitido até 70%
•Coeficiente de aproveitamento atendido, podendo chegar a 1.5
•Atender estacionamento Decreto 1021/2013
•Área do Lote 360,00 metros quadrados = (12,00 x 30,00m)
Simulação de compra de potencial para regularização da edificação:
•Taxa de Ocupação acrescida de 50% para 60%
•Área de projeção acrescida = 36,00 metros quadrados 
•1/4 cota por metro quadrado: (36,00 metros quadrados x R$ 699,30)/4 = R$ 6.293,70
ZR-3: bairros como Portão, Novo Mundo, Hugo Lange, Cajuru etc.
ZS-1 e ZS-2: bairros como Boqueirão e Hauer etc.
Exemplo
Bairro Boqueirão | Mais de uma residência unifamiliar
•Tolerado de 01 para 03 residências no lote
•Possibilidade de acrescer a Taxa de ocupação de 50% para 70%
•Possibilidade de acrescer o coeficiente de 1.0 para 1.5
•Recuo frontal reduzido para 5,00m com uso residencial
•Área do lote = 750,00 metros quadrados = (15,00x 50,00m)
Simulação de compra de potencial para regularização da edificação:
•Uma casa existente de 1963 OK
•Duas casas a regularizar com área total de 196,40 metros quadrados 
•1/4 cota por metro quadrado das habitações unifamiliares acrescidas a regularizar: (196,40 metros quadrados x R$ 699,30) /4 = R$ 34.335,63
Obs.: não extrapolou taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento
Lotes oriundos de regularização fundiária: Vila Xapinhal, Vila Verde etc.
Exemplo
Cajuru - Uso misto
•Taxa de ocupação acrescida de 50% para 78%, sendo permitido até 80%
•Permitida a construção sobre o recuo frontal
•Coeficiente de aproveitamento acrescido de 1,0 para 1,34, podendo chegar a 1.5
•Isento de estacionamento
•Área do Lote 119,20 metros quadrados = (6,58 x 18,11m) 
Simulação de compra de potencial para regularização da edificação:
Uma cota independente do parâmetro extrapolado 1 cota = R$ 699,30
Ruas
Além dessas zonas, 13 trechos de ruas, importantes para o comércio e serviço de alguns bairros da cidade, também terão seus imóveis avaliados para uma regularização flexibilizada, mediante opinião do Conselho Municipal de Urbanismo e do Ippuc:
Custos
Os valores da chamada outorga onerosa do direito de construir, compensação financeira que os donos de imóveis terão de dar pelas infrações à legislação, implicará em potencial construtivo. O valor base para as avaliações será o da cota-padrão de potencial, hoje R$ 699. Na prática, dependendo da localização do imóvel e dos parâmetros ultrapassados, o valor final a ser pago vai variar de R$ 699 (uma cota-padrão) a mais de R$ 50 mil, podendo ser parcelado em até oito vezes.
Exigências e prazos
Passo 1
O dono do imóvel poderá solicitar a regularização do imóvel até 23 de fevereiro de 2017. Para isso, precisará de um arquiteto e um engenheiro, que irão fazer uma avaliação aparente da edificação, fazer um projeto básico arquitetônico e dar um parecer técnico ou laudo simplificado que viabilize a regularização. O procedimento de entrada da regularização na Secretaria Municipal de Urbanismo já exigirá que o profissional tenha feito uma Anotação de Responsabilidade Fiscal (ART), no caso dos engenheiros, e um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), no caso dos arquitetos, devidamente quitados. 
Passo 2
Se autorizada a regularização, o proprietário receberá um alvará.
Passo 3
Somente após a visita do fiscal, com o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO) é que o dono do imóvel poderá terminar o procedimento junto à SMU e também averbar corretamente o imóvel em cartório.
Fonte: Decreto 140/2016. Infografia: Gazeta do Povo

 

 

 

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